¿Se pueden solicitar permisos en las subestaciones de Inspección de Edificaciones?

Sí, siempre que el permiso sea para el reemplazo del techo, la reparación de los cimientos o la construcción de una cerca en un lote interior solamente (no en un lote esquinado).

¿Es necesario que un contratista tenga licencia para hacer trabajos en mi casa?

Todo contratista de plomería o mecánica que efectúe trabajos en el hogar de una persona debe tener, según la Ley de Licencias de Plomería de Texas y la Ley de Licencias de Mecánica de Texas, una licencia para poder trabajar en dicho hogar. Se exigen estas licencias incluso si el alcance de la obra no requiere de un permiso ni de una inspección.

Las obras eléctricas deben ser llevadas a cabo por un electricista con licencia.

No se requiere de una licencia cuando se trata de trabajos de construcción generales en una vivienda propia.

¿Qué tipos de trabajos puedo hacer en mi casa?

Las obras de electricidad deben ser llevadas a cabo por un electricista con licencia a menos que el propietario pueda probarle al Inspector Electricista en Jefe que tiene el conocimiento y la pericia para efectuar trabajos de electricidad en su propia casa.  Se debe obtener un permiso para las obras de electricidad, a menos que éstas hayan sido exoneradas en el Capítulo 52 del Código de Edificación de Dallas.

Según la Ley de Protección de la Vivienda Familiar de Texas (Homestead Act), la Ley de Licencias de Plomería de Texas y la Ley de Licencias Mecánicas de Texas, una persona que posea, ocupe y tenga una vivienda protegida por la ley de viviendas familiares (homestead) donde se realizará el trabajo está exonerada del requisito de emplear a una persona con licencia para hacer el trabajo y se puede hacer cualquier tipo de trabajo de plomería o mecánica en dicha vivienda protegida por cuenta propia. El propietario requiere de un permiso cuando realiza obras que lo requieren según el Capítulo 52 del Código de Edificación de Dallas o de una inspección cuando surja la necesidad. Si no se requiere de ningún permiso ni inspección, el propietario debe cumplir con los códigos de plomería y mecánica.

Un propietario puede llevar a cabo obras generales de edificación en su propia vivienda tras obtener todos los permisos necesarios.

Se debe cumplir con todos los códigos de Dallas al igual que solicitar las inspecciones pertinentes en todos los tipos de obras.

¿Qué es un certificado de ocupación, dónde puedo conseguir uno y qué documentos voy a necesitar?

Un certificado de ocupación (CO, por sus siglas en inglés) es un documento expedido por el Departamento de Inspección de Edificaciones, que permite que se utilicen terrenos y/o edificaciones para los fines enumerados en el mencionado certificado. El Capítulo 52 "Procedimientos Administrativos para los Códigos de Construcción" del Código Municipal de Dallas establece que a excepción de ciertas funciones (tales como viviendas para uso unifamiliar o bifamiliar) se requiere obtener un certificado de ocupación antes de ocupar una edificación o terreno. Se pueden obtener dichos certificados en el centro de permisos del departamento de Inspección de Edificaciones (oficina 118). Consulte la lista de control de la SOLICITUD DE CERTIFICADOS DE OCUPACIÓN para determinar qué información y qué documentos serán necesarios para llenar la solicitud del certificado.

¿Qué es un Distrito de Desarrollo Planificado?

Un Distrito de Desarrollo Planificado (PDD, por sus siglas en inglés) es un distrito de zonificación adaptado para desarrollos de gran escala y de usos mixtos que no serían posibles en ninguno de los distritos de zonificación normales.  Las normas de desarrollo tales como la altura, las áreas libres de construcción y las funciones permitidas aparecen en las ordenanzas redactadas específicamente para los distritos de desarrollo planificado.  Estas ordenanzas están disponibles en el centro de permisos del departamento de Inspección de Edificaciones (oficina 105) en Oak Cliff, en la oficina 5BN del Ayuntamiento o por Internet.

¿Qué debo hacer para saber si me encuentro en un Distrito de Desarrollo Planificado?

Los límites de los distritos de zonificación están registrados en un conjunto de mapas enumerados por separado de secciones de distritos de zonificación de la ciudad.  Estos mapas están disponibles en la oficina 5CN del Ayuntamiento para observación o compra, en el centro de permiso del departamento de Inspección de Edificaciones (oficina 118) para observación en computadora o compra de copias del tamaño de una hoja de papel normal y por último, de venta en DVD en el Ayuntamiento (oficina 5CN) por $22.75. El DVD es actualizado cada trimestre.

Para determinar si la dirección está dentro de un Distrito de Desarrollo Planificado visite el sitio Web de la Ciudad y siga estas instrucciones:

1. Pulse en "Interactive City Map" (bajo el enlace "Find a Map" en dallascityhall.com).
2. Escriba la dirección en el espacio en blanco y pulse en "Find Address". Si la dirección se encuentra dentro de un Distrito de Desarrollo Planificado, aparecerá la información en el lado derecho del mapa debajo de la información de zonificación. Si no aparece esta información, significa que no se encuentra dentro de un Distrito de Desarrollo Planificado.

¿Cuándo se requiere un permiso?

¿Qué no requiere de un permiso?

Para una lista completa de obras de construcción que no requieren de un permiso vea el Capítulo 53, Sección 301 (b) del Código de la Ciudad de Dallas (Código de Edificación de Dallas) o vea la publicación "Guide to Building Inspection". La siguiente lista parcial incluye las obras más importantes.

• Contener un goteo en la tubería, drenaje o enseres de plomería si la reparación no requiere el reemplazo o arreglo de la válvula, tubería o enseres fijos.
• Remodelar el interior no estructural de una vivienda unifamiliar o de dos familias que no requiere ampliar el área de la vivienda ni cambiar las puertas o ventanas.

No se requiere de un permiso en las siguientes condiciones excepto en ciertas zonas tales como los distritos históricos, distritos de conservación y distritos de desarrollo planificado que cuentan con requisitos adicionales. Si no está seguro si vive en uno de estos distritos, llame al 214-948-4480.

• Reemplazar el techo en viviendas unifamiliares o tipo dúplex si el costo de la obra no excede $500 dólares.
• Erigir edificios de servicios de un área de 200 pies cuadrados, sin servicios públicos, en propiedad de una vivienda unifamiliar o dúplex.
• Construir un techo de patio de un área menos de 200 pies cuadrados en propiedad de una vivienda unifamiliar o dúplex (no debe quedar dentro del área libre de construcción frente a la vivienda).
• Colocar una cerca no más alta de cuatro pies en el patio delantero y no más alta de seis pies en los otros lados.
• Agregar a un edificio ventanas de protección, contraventanas, marcos, toldo, revestimiento, canalones o aislamiento.
• Agregar toldo a las paredes exteriores de las viviendas unifamiliares donde el toldo sale no más de 54 pulgadas de cualquier pared (en las áreas libres de construcción debe salir solamente 12 pulgadas).
• Construir terrazas, plataformas, caminos y entradas de autos no más de 30 pulgadas sobre rasante ni sobre cualquier sótano o piso de la propiedad unifamiliar o dúplex.
• Instalar accesorios de una piscina prefabricada a la vivienda unifamiliar o dúplex en donde la piscina está totalmente sobre rasante adyacente y la capacidad de la piscina no excede 5,000 galones.
• Erigir una cochera para autos de 200 pies cuadrados o menos que son edificios accesorios de la vivienda unifamiliar o dúplex (no debe quedar dentro del área libre de construcción del patio delantero).

Construcción de muros de contención que no sobrepasen los cuatro pies de altura desde la base hasta la parte superior del muro.

¿Qué puedo hacer fuera de mi casa?

La TENENCIA DE UNA VIVIENDA es "un uso eventual adicional a la función principal de las instalaciones residenciales y que toma lugar en la vivienda por parte de un habitante de la misma."  Esto es lo que se conoce como una función o uso "accesorio" y para ello no se requiere de un certificado de ocupación. Se deben acatar las siguientes reglas:

La persona que haga uso de la tenencia de una vivienda no deberá:

1. Utilizar anuncios, letreros ni exhibiciones en su vivienda.
2. Colocar la dirección en ningún anuncio, letrero ni exhibición fuera de su vivienda.
3. Emplear a más de dos personas en su vivienda aparte de las personas que vivan en la misma.
4. Tener empleados que trabajen en la vivienda de forma individual o colectiva por más de cuatro horas en cualquier semana, aparte de las personas que viven allí.
5. Llevar a cabo actividades al aire libre entre las 10 p.m. y las 7 a.m.
6. Recibir a más de 10 clientes a la vez en la residencia.
7. Llevar a cabo actividades al aire libre a menos que estén aisladas de las viviendas vecinas por una cerca cerrada de por lo menos seis pies de altura.
8. Producir sonidos fuertes y estridentes que hagan imposible disfrutar de la vida y de la propiedad o que afecten la paz y tranquilidad pública.
9. Vender, ofrecer o publicitar productos de la tenencia de la residencia alrededor o dentro de la residencia.

¿Qué es una función no ajustada a las normas?

Una función no ajustada a las normas significa "una función que no se ajusta a las normas de uso de este Capítulo, pero que fue establecida legalmente bajo las normas vigentes para el momento en que se empezó a utilizar y que se ha puesto en práctica con regularidad desde entonces."

¿Cómo determina el gobierno de la ciudad si la función que le doy a mi vivienda no se ajusta a las normas?

Al plantearse esta interrogante, es el propietario el que debe investigar los registros de los servicios públicos, los registros de permisos de edificación y otros registros históricos a fin de determinar que dicha función fue establecida de forma legal y que se mantuvo por 6 meses continuos o más.

¿Puede acaso haber un vertedero de basura en frente de mi complejo de apartamentos?

Los patios delanteros obligatorios deben estar abiertos y sin obstáculos a excepción de las cercas.  Debido a que, por lo general, las estructuras se construyen a lo largo de la línea del área libre de construcción no se pueden tener vertederos de basura allí.

¿De qué se trata la zonificación de un lugar?

¿Cuáles son las áreas libres de construcción de un terreno?

Las áreas libres de construcción  (descritas en el Código de Desarrollo de Dallas como "patio frontal, lateral y trasero obligatorios") son las áreas adyacentes a los límites de una propiedad inmobiliaria que deben permanecer abiertas y libres de obstáculos a excepción de las cercas.  Por lo general, los requisitos de áreas libres de construcción son normas que forman parte de los requisitos de los diversos distritos de zonificación.  Los mapas de los distritos de zonificación están disponibles en la oficina 5CN del Ayuntamiento para observación o compra, en el centro de permiso del departamento de Inspección de Edificaciones (oficina 118) para observación en computadora o compra de copias del tamaño de una hoja de papel normal y por último, de venta en DVD en el Ayuntamiento (oficina 5CN) por $22.75. El DVD es actualizado cada trimestre. Una vez que se establece un distrito de zonificación, se pueden determinar las normas de desarrollo como las áreas libres de construcción mediante la consulta del Código de Desarrollo de Dallas, las normas de los distritos de desarrollo planificado, las normas de los distritos históricos o bien las normas de los distritos de conservación.

¿Cuáles son las normas en lo referente a las cercas?

Las normas de cercado varían en función de que la vivienda se encuentre en un distrito de zonificación residencial o no residencial.  Las cercas de las viviendas unifamiliares o bifamiliares no pueden exceder los cuatro pies de altura cuando están situadas en el patio o jardín frontal obligatorio.  En algunos casos, los lotes que hacen esquina pueden tener dos áreas libres de construcción delanteras (comuníquese con Inspección de Edificaciones por el 214-948-4480 para informase de los detalles).  Las cercas en los patios laterales o posteriores obligatorios no pueden exceder los nueve pies de altura.  No se pueden utilizar alambres de púas para las cercas a menos que estos estén a seis pies o más de altura y no se extiendan más allá del límite del terreno.  No se pueden colocar cercas en las servidumbres de paso.  Los cerramientos para piscinas tienen requisitos de cercado adicionales.  Todas las cercas deben brindar acceso a los patios laterales y traseros para los bomberos.  No se pueden colocar ni dejar cercas en un triángulo que obstruya la visibilidad en una calle, callejón o intersección donde haya una entrada a una residencia.   Para informarse sobre los detalles de estos requisitos, consulte el Código de Desarrollo de Dallas, las normas de distritos de desarrollo planificado, las normas de distritos históricos o bien las normas de distritos de conservación, dependiendo del distrito de zonificación en el que se encuentre.

¿Cuáles son las normas en lo referente a los lugares para estacionarse?

Los lugares de estacionamiento que sean parte de la estructura principal deben atenerse a los requisitos de las áreas libres de construcción del distrito.  Los estacionamientos independientes se consideran estructuras anexas y se pueden colocar a un lado del 30% posterior del lote y cerca de las líneas que delimitan el terreno (salvo que éste delimite con un callejón, en cuyo caso, se exige un área libre de construcción de 3 pies medidos desde el callejón).  Sin embargo, el Código de Edificación exige un tabique cortafuego de separación de una hora salvo que la estructura anexa esté a una distancia libre de construcción de tres pies. Por lo tanto, a menos que el estacionamiento esté hecho completamente de metal, se debe dejar un espacio de 3 pies.  Dado que los lugares de estacionamiento no están cerrados, no se les aplica la norma de la zona general de 20 pies para maniobrar un vehículo.

¿Cuáles son las normas especiales correspondientes a los Distritos de Zonificación Históricos?

Los "distritos de zonificación históricos superpuestos" se establecen para conservar zonas que constituyen elementos peculiares del pasado de la ciudad.  Los distritos históricos tienen una "H" como prefijo para identificarlos en las normas de desarrollo --tales como altura, áreas libres de construcción y funciones permitidas— en los mapas de zonificación de un lugar que forman parte de las ordenanzas redactadas específicamente para cada distrito histórico.  Estas ordenanzas están disponibles en el centro de permisos (oficina 105) en Oak Cliff y en la oficina 5BN del Ayuntamiento. La mayoría de las ordenanzas están disponibles en la página Web de la ciudad. Aviso: Las obras del exterior de la propiedad y los edificios ubicados dentro de los distritos históricos designados de la Ciudad de Dallas requieren ser aprobadas mediante un Certificado de Propiedad Designada (CA, por sus siglas en inglés) antes de que se inicie la obra. Encontrará este formulario, junto con otra información sobre los Certificados de Propiedad Designada, en la página de Internet de la Ciudad de Dallas.

¿Cuáles son las normas correspondientes a los Distritos de Zonificación de Conservación?

Los "distritos de conservación" se establecen para brindar una forma de conservar el entorno o el carácter peculiar de una zona mediante la protección o el realce de sus atributos arquitectónicos o culturales importantes.  Los distritos de conservación tienen una "C" como prefijo en los mapas de zonificación. Las normas de desarrollo tales como la altura, las áreas libres de construcción y los usos permitidos forman parte de las ordenanzas redactadas especialmente para los distritos de conservación.  Estas ordenanzas están disponibles en el centro de permisos (oficina 105) en Oak Cliff, en la oficina 5BN del Ayuntamiento y por la página de Internet de la Ciudad de Dallas. Cabe mencionar que el formulario para la revisión de trabajos en un distrito de conservación, después de ser aprobado, garantiza que la obra propuesta seguirá las normas establecidas por la ordenanza.

¿Cuáles son las normas especiales correspondientes a los Distritos Sobrepuestos para la Estabilización de los Vecindarios?

Los distritos sobrepuestos son otro tipo de normas de zonificación que le ofrecen a un vecindario ciertos niveles variables para los aspectos previsibles de nuevos desarrollos y la compatibilidad con los desarrollos existentes. Encontrará más información sobre la herramienta NSO y normas específicas en la página de Internet de la Ciudad de Dallas.

¿Qué es un permiso de uso o función específica (SUP, por sus siglas en inglés)?